Déclaration d’occupation des biens immobiliers : quelle nouveauté ?

En 2023, le gouvernement a lancé le service « Gérer mes biens immobiliers », invitant tout propriétaire à renseigner « qui » occupe son ou ses biens immobiliers au 1^er janvier de l’année de déclaration et « comment ».

Le but est de permettre à l’administration d’identifier les biens assujettis à la taxe d’habitation (sur les résidences secondaires ou les logements vacants) ou la taxe sur les logements vacants.

Cette année, vous serez concerné par cette déclaration, avant le 1^er juillet 2025, dans les situations suivantes :

• Vous n’avez jamais rempli de déclaration pour un bien en votre possession ou vous avez omis un changement l’année dernière,
• La situation ou les conditions d’occupation d’un de vos biens a évolué entre le 2 janvier 2024 et le 1^er janvier 2025 (par exemple : mise en location, changement de locataire, passage d’un logement en résidence secondaire, etc).

Nouveauté 2025 : un cadre intitulé « location d’une résidence secondaire » a été créée cette année. Si vous occupez ou louez de façon continue une résidence secondaire, vous devrez indiquer son adresse et le nom du propriétaire.

Par ailleurs, les informations à déclarer pour l’ensemble de vos biens immobiliers sont toujours les suivantes : adresse, nature de bien (appartement, maison, cave, etc), surface, usage (résidence principale, secondaire, location, vacance, etc), type de location (meublée ou non, saisonnière ou longue durée), périodes d’occupation et identité des occupants. Le loyer mensuel hors charge reste facultatif.

Dans le cas particulier d’une location saisonnière (type airbnb), il convient de préciser : la période de location, les modalités de gestion du bien avec le n°SIREN du gestionnaire ou celui du propriétaire le cas échéant et l’éventuelle classification en meublé de tourisme.

Revenus issus de locations saisonnières, quelles règles fiscales finalement retenir ?

Nous vous proposons de faire un pas en arrière pour tenter de décrypter une réforme qui s’est pris les pieds dans le tapis.

À ce jour, de nombreux loueurs de meublés de tourisme (ou locations saisonnières) font application du régime fiscal simplifié micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime consiste à déduire des recettes de locations un abattement forfaitaire, afin de déterminer la base de calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dus.

Afin de remédier au déséquilibre du marché locatif en zone tendue, la loi Le Meur a été initiée en novembre 2023, dans le but de venir limiter l’offre des locations saisonnières au profit des locations longue durée.

Elle fut par la suite reprise par la loi de finances pour 2024, qui est venue restreindre l’application du régime micro-BIC pour ce type de location saisonnière (abaissement du plafond annuel des recettes autorisant sa mise en œuvre d’une part et diminution de l’abattement forfaitaire applicable d’autre part). Toutefois, en l’absence de certaines précisions, notamment quant à l’entrée en vigueur de ces mesures, l’administration fiscale avait permis aux contribuables de continuer à appliquer les règles anciennement en vigueur au titre des loyers perçus en 2023. 

En guise de bouquet final, le texte, dans sa version définitive, a finalement été adopté le 19 novembre 2024, pour une application aux revenus locatifs perçus à partir de 2025 (déclaration 2026). Ainsi, les recettes perçues jusqu’au 31 décembre 2024 et actuellement déclarées font toujours l’objet des anciens plafonds de recettes et abattements.

En synthèse, voici l’évolution du dispositif fiscal micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme :

Jusqu’aux revenus perçus en 2024 (déclaration 2025) :

Logement non classé :

• Plafond de loyers annuels : 77 700€
• Abattement forfaitaire : 50%

Logement classé :

• Plafond de loyers annuels : 188 700€
• Abattement : 71%

À compter des revenus perçus en 2025 (déclaration 2026) :

Logement non classé :

• Plafond de loyers annuels : 15 000€
• Abattement forfaitaire : 30%

Logement classé :

• Plafond de loyers annuels : 77 700€
• Abattement : 50%

En plus de ce durcissement fiscal, la loi Le Meur a également introduit un encadrement administratif renforcé, des exigences énergétiques accrues et des pouvoirs élargis aux communes et copropriétés. Le constat sera-t-il positif ? « On s’était dit rendez-vous dans 10 ans ».

Loueurs en meublés non professionnel : comment les amortissements impactent désormais la plus-value de cession ?

Les plus-values réalisées à l’occasion de cession d’un bien immobilier donné en location meublée non professionnelle relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Jusqu’alors, il n’y avait pas lieu de tenir compte des amortissements réellement déduits des revenus locatifs. Ces amortissements étaient donc définitivement acquis.

La loi de finances pour 2025 est venue remettre en cause cette règle. Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont à réintégrer dans le calcul de la plus-value (venant ainsi majorer la plus-value imposable), sauf certaines exceptions (dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration et structures accueillant certains publics). Une mesure visant, encore une fois, à inciter une détention immobilière longue, puisque les abattements pour durée de détention continuent d’exonérer totalement le contribuable d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au terme de 22 ans et 30 ans de détention. Jusqu’à quand ? Cela est une autre question.